Smartnewz AR 2019/4988

In een ver verleden koopt een stel een perceel grond met daarop onder andere een stal, voor een bedrag van € 158.815,- Men verbouwt wat. Na twee jaren taxeert een makelaar het geheel, het stel wil het onroerend goed verkopen. De onderhandse waarde bepaalt de taxateur op € 185.000,- Hij noteert dat het getaxeerde gebouw als woonruimte is ingericht en in smetteloze staat verkeert. Het weiland is ingericht voor paarden. Verkoop volgt, voor het bedrag van € 185.000,- De koper voert activiteiten uit die volgens het bestemmingsplan niet zijn toegestaan. De gemeente treedt handhavend op, waarop de koper besluit om het perceel in de verkoop te zetten. Uit een in diens opdracht opgestelde taxatie vloeit voort dat het perceel veel minder waard is dan waarvoor het eerder (door de andere taxateur) werd getaxeerd. Krap negen jaar na de aankoop stelt de koper de toenmalige taxateur aansprakelijk wegens een gemaakte beroepsfout. De taxateur meldt dit bij De Vereende, zijn verzekeraar. Deze wijst aansprakelijkheid af. Uit het bestemmingsplan blijkt dat bewoning niet was toegestaan. In de regio is in een vergelijkbare kwestie handhavend opgetreden. Dat had de taxateur, die inmiddels failliet ging, moeten weten. Diens curator vordert de schade van de koper bij de verzekeraar. De Rechtbank wijst de vordering af, met als oordeel dat de taxateur geen beroepsfout had gemaakt. In de procedure is een deskundigenonderzoek bevolen. De deskundige oordeelde dat de taxateur, rekening houdend met de aard, bestemming en prijspeil van destijds, in redelijkheid niet tot zijn gedane waardering had kunnen komen. De koper diende bij de curator een vordering ter verificatie in van € 167.453,-. Het Hof oordeelt dat de eerder betaalde koopprijs de taxatie (als zodanig) niet geloofwaardig maakt, al kan deze factor ook niet zonder meer opzij worden geschoven. Evenmin is een WOZ-waarde van destijds € 160.000,- maatgevend. Volgens het Hof is wel relevant de omstandigheid dat de gemeente permanente (maar illegale) bewoning feitelijk slechts gedoogde en dat handhaving – op enig moment – door de gemeente een risico was dat de aangesproken taxateur had behoren te laten meewegen. In de kwestie zijn nadien meerdere waarderingen uitgevoerd, met uiteenlopende resultaten. Hoewel diverse kritieken op uitgebrachte waarderingen zijn gewogen, oordeelt het Hof dat de afwijkingen ten opzichte van het rapport van de deskundige in die waarderingen in schril contrast staan tot de afwijking van meer dan 100% die uit de taxatie van de verzekerde voortvloeit. Volgens het Hof heeft de curator aan zijn stelplicht ter zake de gestelde beroepsfout voldaan, terwijl de verzekeraar naar het oordeel van het Hof dit niet voldoende heeft betwist. De beroepsfout staat daarmee vast. Het Hof volgt de verzekeraar niet in het standpunt dat eerst aansprakelijkheid van de verzekerde jegens de koper dient vast te staan. Evenmin acht het Hof de voorlopige erkenning door de curator grond voor verval van dekking onder de polis (ogv polisvoorwaarden). Er is tijdig geklaagd en de schade is te bepalen naar het moment van aankoop tegen een te hoge prijs. Causaal verband neemt het Hof aan, zonder de beroepsfout zou men voor een substantieel lager bedrag het onroerend goed hebben kunnen kopen, of er was geen transactie tot stand gekomen. De overige stellingen van de curator omtrent aspecten van de schade, zijn toewijsbaar dan wel onvoldoende weersproken. Het Hof vernietigt het vonnis en veroordeelt de verzekeraar tot betaling aan de curator van € 167.753,-, te vermeerderen met rente en (proces)kosten. Vanwege het restitutierisico (faillissement) verklaart het Hof het arrest evenwel niet uitvoerbaar bij voorraad.

Robert Lonis,  LVG Advocaten