Smartnewz AR 2019/1404

Een specialist op het gebied van huurbemiddeling adviseert en bemiddelt eigenaren van een woning bij het tijdelijk verhuren daarvan. Dat gebeurt op grond van de Leegstandswet in verband met de voorgenomen verkoop van de woning. De eigenaren vinden – na een eerste succesvolle bemiddeling – zelf een opvolgend huurster. Wel laten zij de bezichtiging  aan de specialist over, hij stelt ook een concept huurovereenkomst op. Op verzoek van de huurster en met instemming van de eigenaren vervroegt hij de ingangsdatum van de huur. De overeenkomst bevat voorts nog een passage met verouderde data uit de eerder – met de vorige huurster – gesloten overeenkomst, waarin is opgenomen dat een vergunning op grond van de Leegstandswet voor een bepaalde duur zou zijn afgegeven. De vergunning, die door de eigenaren is aangevraagd, krijgen zij echter pas enkele dagen later. Na enige maanden ontstaat er een huurachterstand. Zij zeggen de huur op, waartegen de huurster bezwaar maakt. De overeenkomst voldoet volgens haar niet aan de eisen van de Leegstandswet. In verband met de kosten van een te voeren ontruimingsprocedure stelt de advocaat van de eigenaren de specialist aansprakelijk, onder andere voor de kosten van die procedure vanwege ernstig tekortschieten, althans onrechtmatig handelen. De specialist wijst aansprakelijkheid af, maar – hoewel verschenen – laat in eerste aanleg na verweer te voeren.  De eigenaren vorderen ruim € 11.000,- schadevergoeding. Zij stellen dat de specialist niet toezag op het tijdig verkrijgen van een vergunning, een overeenkomst opstelde die niet voldeed aan de formele vereisten en hij liet na hen erop te wijzen dat de huurovereenkomst niet mocht ingaan voor de ingangsdatum van de vergunning. In beroep voert de specialist één grief aan waarmee hij de procedure in eerste aanleg in volle omvang aan het Hof voorlegt. Hij betwist dat er een formele overeenkomst was, het Hof gaat daar aan voorbij. Het verzoek tot het verlenen van diensten is aanvaard en uitgevoerd, een overeenkomst conform artikel 7:400 BW kwam tot stand en op grond van het bepaalde in 7:401 BW diende hij bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer, zoals een redelijk en bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, in acht te nemen. Het Hof oordeelt dat niet valt in te zien waarom aan de specialist het verwijt van het niet tijdig verkrijgen van een vergunning wordt gemaakt. De eigenaren vroegen die vergunning immers zelf aan. Wel kan hem tegen worden geworpen dat hij als specialist, dus deskundige, niet een overeenkomst opstelde die aan de formele vereisten als voortvloeiend uit de Leegstandswet voldeed. Dit klemt te meer nu hij niet alleen het concept opstelde, maar ook de definitieve variant en deze op zijn kantoor door partijen liet ondertekenen. Dat de eigenaren, als leken, op meerdere momenten de fouten niet opmerkten, doet aan zijn fout niet af. Het Hof ziet geen aanleiding om op grond van eigen schuld dan wel redelijkheid en billijkheid de schadevergoedingsplicht te matigen. Wel oordeelt het Hof dat niet herleidbaar is in hoeverre de urenbesteding van de advocaat van de eigenaren is besteed aan de kwestie van de huurachterstand en in hoeverre de urenbesteding ziet op de perikelen rondom de opzegging van de huurovereenkomst en daarmee aan de beroepsfout zijn toe te rekenen. Het Hof schat de schade daarom op grond van artikel 6:97 BW op 50% van het toewijsbare deel van de vordering en veroordeelt, na vernietiging van het vonnis in eerste aanleg, de specialist tot vergoeding van € 4.927,- aan schade en € 625,- buitengerechtelijke kosten.

Robert Lonis, LVG Advocaten